【土地市场】土拍新规频出 能否浇息市场热情？

    土拍新规频出 能否浇息市场热情？

自2017年下半年开始，“调控”逐渐成为触动地产业内神经的关键词，2018年更是成为史上房地产调控最密集的一年，楼市迎来了真正意义上的寒冬。

限价高压之下，房企也开始紧衣缩食，土地市场也因此遇冷，特别是曾经炙手可热、超高溢价获取的地王项目也变成了烫手山芋，陷入两难的尴尬境地。

然而，步入2019年，随着楼市渐趋稳定，土地市场也逐渐企稳回暖，部分地区甚至出现过热迹象，过百轮竞拍、上百家房企厮杀、溢价率触顶等土拍盛况频发。

土地市场的过热也引来了监管层面的关注，2019年第二季度，调控政策明显增多，被住建部预警的苏州、合肥、东莞等热点城市纷纷出台政策防止地价走高。

地王阴影难消步入2019年，在“房住不炒”的大背景下，各地政府纷纷“因城施策”，楼市渐稳。

上海中原地产资深分析师卢文曦对《国际金融报》记者称，事实上从去年9月份开始，一直延续到今年3月，流拍、底价成交，甚至有地块挂牌七八次仍无人问津的情况就已经屡见不鲜，尤其是在北京、广州等一线城市或者部分强二线城市。

同策研究院也认为，由于银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响，众多地王尚未开建便已“破发”，难以以盈利方式推盘入市，高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分地王项目亏本。

向来信奉“牛市蛰伏，熊市出英雄”的朗诗集团，其董事局主席兼总裁田明于今年3月的业绩会上明确表示，2019年将剥离非地产业务板块，提高公司估值，坚持价值投资，不拿地王。

即便是近年实现“跨越式”发展，销售规模从百亿元一路飙升至1500亿元的旭辉集团，也不得不放慢自身的脚步，不止一次地表明自己对“不拿地王”的态度。

一时之间，粤港澳大湾区9个城市，南京、苏州、无锡、合肥等长三角城市群以及武汉、西安等中西部二线城市再次成为“兵家必争之地”，过百轮竞拍、上百家房企厮杀、溢价率触顶等土拍盛况频发。

杭州土地市场4月涨幅明显，单月成交379亿元，1-4月累计成交总850亿元，高居榜首。

易居研究院近日发布的报告显示，4月，二线城市土地成交建筑面积环比大幅增长70.8%，同比增长35.4%。

6个月移动平均成交价环比上涨14.1%，涨幅扩大明显，同比上涨9.4%，结束了连续14个月的同比下跌趋势。

中原地产研究中心统计数据显示，仅4月，就有融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地8家企业拿地金额超过100亿元。

6月上旬，处于“风口浪尖”上的东莞出台新规：在网上报价达到上限后，不再接受最新报价，开通网上终次报价功能，转为竞终次报价，终次报价则以“最接近平均价者得”。

今年4月，中海地产经过62轮竞价后以14.38亿元力压近30家房企成功夺得东莞万江地块，折合楼面价1.6万元/平方米，溢价率高达75.8%。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《国际金融报》记者采访时直言，火爆的土拍场面，让东莞2017年3月施行的、旨在控制“地价-房价”联动上涨的调控模式(“限地价、竞配建人才房”“限房价、竞地价”)效果尽失。

以被住房部点名的苏州为例，4月30日，苏州对吴江开发区wj-j-2019-014地块出让条件进行调整，将市场调整价、网上竞价中止价、一次报价有效区间不同程度地下调，尤其是一次报价有效区间降幅高达18.77%，以遏制地市高热现象。

例如，近期杭州将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%，但是由于溢价率封顶之后，开发商还可以进入自持比例竞争阶段，这一溢价率指标的下调，或将进一步推高杭州交易宅地的自持比例，导致销售型住宅供给的减少，反而会进一步加大商品住宅市场的中长期供给压力。

治标难治本不少业内人士认为，只要中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心不变，地方政府土拍市场的降温“秘诀”会愈发健全。

要维持地价的平稳，关键还是要适度加大土地供应，使得土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

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